Ищите инвестиции, альтернативные фондовому рынку? Обратите внимание на фонды недвижимости. Вложения в них могут приносить потенциальный доход независимо от цен на нефть и курса доллара. Как это работает и почему такие инвестиции — хорошая альтернатива покупке квадратных метров, объясняет дивизионный директор УК «Альфа-Капитал» по Западной Сибири Иван Сотников.

Недвижимость: плюсы и минусы

Покупка недвижимости — одна из самых распространенных инвестиционных стратегий в России. По данным опроса, поведенного исследовательским холдингом «Ромир» среди состоятельных клиентов компании «Альфа-Капитал», около 30% своих сбережений они вкладывают именно в покупку квадратных метров.

На рынке жилья появился целый класс покупателей, которые вкладывают в квартиры с инвестиционными целями.

За последние годы стоимость квадратного метра заметно выросла, особенно в крупных городах. Дорожали квартиры, дорожала коммерческая недвижимость. На рынке жилья появился целый класс покупателей, которые вкладывают в квартиры с инвестиционными целями. Плюс таких инвестиций в том, что если даже не удастся продать квартиру дороже, ее можно сдавать в аренду. В аренду можно сдавать и коммерческую недвижимость, например склад или офисное помещение. Это хорошая защита от любых кризисов и девальваций. Если речь идет о ликвидном объекте, который пользуется спросом у арендаторов, то владельцу все равно, что происходит с ценами на нефть и какие санкции объявил Запад, — свой ожидаемый доход он получит в любом случае.

Минус в том, что вложения в недвижимость окупают себя очень медленно — иногда на это может потребоваться более десяти лет. Кроме того, всегда есть риск, что купленная недвижимость какое-то время будет простаивать. В кризис многие компании обычно либо сокращают бизнес и экономят на всем, включая аренду офисов, либо выбирают более дешевые варианты. Несмотря на это, владельцу квартиры или офиса все равно придется тратиться на ремонт, обслуживание помещения, платить налоги, разбираться с неплательщиками и прочее. В случае необходимости продать недвижимость вас может ждать масса неприятных сюрпризов, особенно если у вас доля в офисном здании или торговом центре. Ведь ваши интересы могут запросто не совпасть с интересами других собственников.

Зачем нужны фонды

Вариант с покупкой квадратных метров подходит далеко не всем, ведь фактически, если вы стали обладателем нескольких квартир или коммерческой недвижимости, вам придется потратить немало сил и времени, чтобы ваши активы были под контролем и в надлежащем состоянии. Инвестиции в офисную, торговую или складскую недвижимость — это вообще отдельный бизнес, требующий опыта и знаний. Как правило, ее обслуживанием занимаются специализированные компании.

Поэтому на рынке давно появился инструмент, который позволяет получать преимущества на недвижимости, при этом не занимаясь ее непосредственным управлением. За рубежом это биржевые фонды недвижимости, или REITs (Real Estate Investment Trust), акции которых торгуются на крупнейших биржах мира. В портфелях REITs могут быть десятки разных объектов недвижимости — от офисных зданий и производственных помещений до отелей и больниц. В России их аналогом являются ЗПИФы, или закрытые паевые фонды недвижимости.

В последнее время очень большой популярностью у инвесторов пользуются рентные фонды недвижимости, которые зарабатывают на сдаче объектов недвижимости в аренду.

ЗПИФы покупают объекты недвижимости на средства одного или нескольких инвесторов, которые выступают в роли пайщиков. Права на собственность и доходы делятся сообразно доле каждого участника фонда. Все функции по управлению недвижимостью берет на себя УК, включая подбор объектов, уплату налогов, учет прав инвесторов и так далее. При этом управляющая компания не имеет права заложить имущество в кредит или еще как-то потратить деньги пайщиков — средства лежат на отдельном банковском счете.

В последнее время очень большой популярностью у инвесторов пользуются рентные фонды недвижимости, которые зарабатывают на сдаче объектов недвижимости в аренду. Вложения в такие фонды могут быть, во-первых, доступны даже инвесторам с небольшими суммами (например, от нескольких сотен тысяч рублей), а во-вторых, позволяют получать регулярный потенциальный доход практически в любой ситуации на рынке. Кроме того, при необходимости инвестор может увеличить свою долю, просто купив бумаги, или продать их. Это проще, чем покупка или продажа квартиры и тем более здания, ведь согласия УК или других пайщиков на это не требуется.

В «Альфа-Капитал» используют вложения в несколько разных объектов, причем тех, которые востребованы компаниями, занимающимися розничной торговлей.

Доходность и риски инвесторов в ЗПИФе зависят от ряда факторов: выбранной стратегии и объектов, в которые вкладываются деньги, диверсификации, специализации фонда и так далее. Например, если говорить о рентных фондах, которые обычно используют для инвестиций коммерческую недвижимость, то следует отметить, что риски пайщиков, чьи деньги вложены в один большой торговый центр или офисное здание, выше, чем у тех, кто инвестирует в фонд, где в портфеле есть несколько объектов, находящихся в разных районах города или даже в нескольких регионах. В случае проблем с арендой одного из объектов последний фонд может частично компенсировать потери за счет поступлений от других.

В «Альфа-Капитал» мы обычно используем вложения в несколько разных объектов, причем тех, которые востребованы компаниями, занимающимися розничной торговлей. Фонды покупают торговые площади в регионах с высокой ликвидностью недвижимости.

Кроме того, мы ориентируемся на недвижимость, востребованную крупными компаниями, например такими как X5 Retail Group. Даже в кризисные времена люди не перестают покупать продукты, другие предметы первой необходимости, ходят в рестораны и кафе. Поэтому инвестиции таких фондов, которые специализируются на торговой недвижимости, способны приносить стабильный потенциальный доход даже в самые сложные времена.